월세 받으면 수익률 몇 퍼센트야, 계산해봤더니

총수익률(%) = (연간 임대료 ÷ 매입가) × 100

순수익률(%) = ((연간 임대료 - 연간 비용) ÷ 매입가) × 100

아까 예시에서 연간 비용을 합산하면. 재산세 20만 원, 수선비 80만 원, 공실 1달(70만 원), 세금 약 60만 원. 대략 230만 원이 나가요.

• 순수익: 840만 원 - 230만 원 = 610만 원
• 순수익률: (610만 원 ÷ 2억 원) × 100 = 3.05%

4.2%가 3.05%가 됐습니다. 수치만 보면 별거 아닌 것 같지만, 2억 원 투자에서 1.15%p 차이면 연 230만 원이에요. 10년이면 2300만 원 차이가 납니다.

전세 끼고 샀으면 계산이 달라져요

요즘은 갭투자 형태로 사는 경우도 많으니까, 이 경우도 짚고 넘어갈게요. 전세 보증금이 있으면 실제 내 돈이 덜 들어갔잖아요. 이럴 때는 투자금을 달리 계산합니다.

실투자금 = 매입가 - 전세(보증금)

예를 들어, 2억짜리 집에 전세 1억 5000만 원이 껴 있으면, 내 실투자금은 5000만 원이에요. 여기에 월세를 받는 게 아니라 보증금 운용 개념이 되는데, 이 구조는 수익률 계산이 조금 다르게 접근해야 합니다. 이건 LTV나 레버리지 개념이랑도 맞닿아 있어서, LTV, DTI, DSR 세 글자가 헷갈리는 건 당연하다에서 이어서 읽으면 감이 잡혀요.

월세 전환 구조라면 이렇게 됩니다. 전세 보증금 1억 5000만 원 대신 보증금 1000만 원에 월세 60만 원을 받는 경우, 실투자금은 2억 - 1000만 = 1억 9000만 원. 연 임대료는 720만 원. 수익률은 약 3.79%가 돼요. 전세 낀 경우보다 수치가 낮아 보이지만, 현금 흐름은 훨씬 안정적이죠.

흔히 빠뜨리는 항목 3가지, 이게 진짜 함정이에요

처음 임대수익률 계산할 때 대부분 이 세 가지를 빠뜨려요.

취득 비용을 매입가에 포함하지 않는 것. 집값이 2억이라도 취득세, 중개수수료, 등기비용 합치면 실제로는 2100만~2200만 원 더 들어요. 이걸 넣어서 계산하지 않으면 수익률이 부풀려집니다. 취득세 계산이 헷갈리면 집 사면 세금이 이렇게 많았어? 부동산 세금 종류 한 번에 잡기를 보면 도움이 돼요.

대출 이자를 비용으로 안 넣는 것. 2억 전부 내 돈이면 괜찮은데, 1억을 대출받았다면 연 이자만 해도 400~500만 원이에요. 월세 수익보다 이자가 더 나가는 상황이 생길 수도 있어요. 이 경우엔 수익률이 아니라 손실률을 계산하고 있는 겁니다.

공실률을 0으로 가정하는 것. 처음 계산할 때 12개월 꽉 채워서 계산하는 분들 많은데, 현실적으로 공실 없는 임대사업자는 극소수예요. 보수적으로 잡으려면 연 임대료에서 10%는 공실 리스크로 빼는 게 맞아요.

그래서 수익률이 몇 퍼센트면 괜찮은 건데?

이 질문을 제일 많이 받는데, 솔직히 정답이 없어요. 지역마다, 물건마다 다르고 기준금리랑도 연동해서 봐야 하거든요.

일반적으로 쓰는 기준은 이래요. 기준금리 + 1~2%p를 최소 허들로 봅니다. 기준금리가 3.5%라면, 순수익률이 적어도 4.5~5.5%는 나와야 "부동산에 묶어둘 이유가 있다"는 거죠. 그 이하면 그냥 예금이나 채권이 나을 수 있어요. 위험도 대비 수익이 맞지 않으니까요.

서울 역세권 오피스텔 기준으로 요즘 순수익률은 3%대 초중반이 많아요. 지방 소형 아파트나 원룸은 5~6%도 나오는 경우가 있고요. 수치가 높다고 무조건 좋은 게 아니라, 공실 리스크, 관리 난이도, 매각 가능성까지 같이 봐야 합니다.

📌 한 줄 정리: 임대수익률은 (연간 임대료 ÷ 총투자금) × 100인데, 세금·공실·이자·취득비용까지 빼고 나온 순수익률로 비교해야 진짜 숫자가 보입니다. 총수익률만 보고 판단하면 나중에 "생각보다 안 남는다"는 말 하게 됩니다.