계약서 도장 찍기 전에 딱 한 번만 더 읽어봐

확정일자는 "내가 이 날짜에 이 집에 살고 있었다"는 공식 도장이다. 이게 있어야 집이 경매로 넘어갔을 때 법원에서 내 보증금 순위를 인정받는다. 전입신고와 함께 읍면동 주민센터에서 받으면 되고, 요즘은 인터넷으로도 된다. 비용은 600원이다.

핵심은 순서다. 잔금 납부 → 이사 → 전입신고 + 확정일자, 이 흐름이 같은 날 이루어져야 한다. 이사 먼저 하고 전입신고를 다음 주에 했다가 그 사이에 집에 가압류가 붙으면, 내 순위가 밀린다.

전세보증보험, 귀찮다고 넘기면 나중에 후회한다

전세보증보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품이다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있다.

보험료가 아깝다고 생각할 수 있다. 보증금 3억 기준으로 연간 보험료가 대략 40~70만 원 수준이다. 그런데 집주인이 잠수를 타거나 파산해서 3억을 못 돌려받는 상황을 생각하면, 40만 원이 아깝지 않다.

단, 모든 집이 보증보험 가입이 되는 건 아니다. 집의 전세가율(전세금이 집값의 몇 퍼센트인지)이 너무 높으면 가입이 안 된다. HUG 기준으로 보통 집값 대비 90% 이내여야 한다. 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인해두는 게 좋다. 가입이 안 된다는 말이 나오면, 그 계약 자체를 다시 생각해야 한다.

그래서 대출이 있는 집은 무조건 피해야 하나

꼭 그런 건 아니다. 중요한 건 비율이다. LTV, DTI, DSR 세 글자가 헷갈리는 건 당연하다에서 다룬 것처럼, 집값 대비 대출과 보증금의 합계가 어느 수준인지가 핵심이다.

간단한 계산법이 있다. (근저당권 설정 금액 + 내 보증금) ÷ 집값. 이 비율이 70~80%를 넘으면 위험 신호다. 예를 들어 집값이 5억인데 근저당이 2억, 내 보증금이 2억5천이라면, (2억 + 2억5천) ÷ 5억 = 90%. 이 경우 집이 경매로 넘어가면 내 보증금을 다 돌려받기 어렵다.

근저당 금액은 등기부등본 을구에서 확인할 수 있다. 근저당 설정 금액은 실제 대출 금액보다 20~30% 높게 설정되는 경우가 많다는 것도 알아두면 계산에 도움이 된다.

특약 사항, 그냥 부동산이 써준 거 그대로 두면 안 된다

계약서 마지막에 있는 특약 사항은 협의해서 추가할 수 있다. 많은 사람들이 이걸 모른다. 부동산이 써준 표준 양식이 전부인 줄 안다.

예를 들어 이런 특약을 넣을 수 있다. "임대인은 본 계약 기간 중 근저당을 추가로 설정하지 않는다." 또는 "본 계약은 전세보증보험 가입이 가능한 상태를 유지한다." 이런 문구 하나가 나중에 분쟁이 생겼을 때 결정적인 근거가 된다.

또 하나. 집 상태에서 이미 망가진 부분이 있다면 계약 전에 사진을 찍어두고, "현 상태로 인수"라고 명시하거나 수리 책임을 특약에 넣어야 한다. 이사 나갈 때 집주인이 "당신이 망가뜨린 것"이라고 하면 답이 없다.

📌 한 줄 정리: 계약서 도장 찍기 전, 등기부등본(당일 확인) → 집주인 세금 체납 여부 → 근저당 비율 계산 → 전세보증보험 가입 가능 여부 → 특약 추가. 이 다섯 가지만 챙겨도 전세 사기 피해의 대부분은 막을 수 있다. 귀찮음보다 수천만 원이 더 무겁다.